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2月26日，REITs市场再现火爆场景。首单城市更新项目华夏金隅智造工场REIT上市，开盘即30%涨停。
近期，REITs市场持续走强引发了投资者的关注。Wind数据显示，截至2月26日，在已上市的公募REITs产品中，超50只近60天以来的区间回报率为正，嘉实物美消费REIT的回报率已超过40%。
有业内人士表示，国家政策支持、低利率环境下的高分红优势、资产本身的稳定性等因素，是REITs持续走强的重要原因，该类品种的投资价值将被市场进一步发现和认可。然而，由于REITs产品流通份额较少，需警惕二级市场大涨可能带来的风险。
二级市场表现出色
2月26日，首单城市更新项目华夏金隅智造工场REIT上市，开盘即30%涨停。公开资料显示，该REIT上市交易份额数量为1.01亿份（不含锁定安排份额），上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。截至当日收盘，华夏金隅智造工场REIT当日成交额为409.40万元。
近期，REITs市场的涨停板并不罕见。以国泰君安济南能源供热REIT为例，该产品在2月17日上市第一天，便收获了30%的涨停。之后，该产品在多个交易日表现出色。截至2月26日，该REIT自上市以来已经发布了4条停复牌及提示交易风险的公告。值得一提的是，2月以来，还有多只公募REITs发布停复牌公告，包括华夏深国际REIT、中金印力消费REIT等。
总体来看，多只REITs产品近期在二级市场表现亮眼。Wind数据显示，截至2月26日，在已上市的公募REITs产品中，超50只产品近60天以来的区间回报率为正，嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等多只产品回报率超30%。
配置性价比凸显
在震荡市背景下，REITs的配置性价比正在获得越来越多投资者的关注。业内人士认为，在近期国债利率持续走低的背景下，债券基金及红利产品表现较好，而REITs基金由于相对稳定的分红率，其关注度不断提高，再加上REITs基金具有权益属性，使其具有“固收+”的特征，成为资金关注的对象。“以嘉实物美消费REIT为例，最新季度数据（2024年四季度）显示，其当季现金流分派率达到1.42%，年度为5.73%，相对10年期国债收益率而言，还是非常有吸引力的。”天相投顾基金评价中心的研究人员表示。
谈及REITs近期走强的原因，天相投顾基金评价中心的研究人员认为，一方面是部分REITs的底层资产质量较高，且具有稳定的现金流和抗周期属性，在当前经济环境下具有较高的配置价值，吸引资金大幅流入；另一方面，随着政策支持力度不断提升，若经济持续向好，REITs底层资产的价值或者未来现金流在重新估算后，估值中枢或有较大提升。但是，如果REITs价格短期内拉升过高，而相应的基本面并没有发生变化，需关注预期落空后，标的价格回调的风险。
值得注意的是，2025开年以来，不少保险资金也在加速涌入REITs赛道。盈米基金研究员李兆霆举例说，2月17日中国人寿发布公告称，该公司、首景投资及财信人寿等拟成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），聚焦于基础设施公募REITs投资，全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元。“当前我国公募REITs市场发展迅速，保险资金的长期限、稳收益等特征与REITs产品之间具有很强的适配性。”李兆霆说，“梳理公募REITs可以发现，保险资金一直是非常重要的配置力量。”
“我目前了解到，除了保险资金，银行自营、券商自营等渠道近两年也越来越重视REITs资产的配置价值。”一位沪上公募的基金经理向中国证券报记者表示。
警惕资金炒作
在REITs市场生机勃勃的背后，也有不少业内人士提示了可能暗藏的风险。“部分REITs单日大涨，主要原因可能是游资炒作。”一家公募机构的基金经理向中国证券报记者分析，“如果我们看到某只产品单日成交额非常少，只有几百万元，但二级市场价格涨幅非常高，那么我们有理由怀疑背后可能涉及资金炒作。”
天相投顾基金评价中心的研究人员表示，由于REITs基金流通份额较少，主要以机构投资者持有为主，故少量资金会导致二级市场价格上涨，不少REITs大涨的背后不排除有资金炒作的因素。
“从资金炒作角度来看，随着价格的快速上涨，风险开始显现，部分项目估值可能已偏离基本面。”李兆霆预测，未来随着经济的发展，基础设施、消费等领域的REITs底层资产有望带来更稳定的现金流，支撑其价值，但如果后续市场情绪出现大幅波动，资金炒作退潮，同样会导致REITs价格出现较大回调。
（责任编辑：关婧）
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